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汪涛中国经济安全十问房产正崩溃吗

时间:2019-05-04 17:56:46

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汪涛:中国经济安全十问 房产正崩溃吗

2011-11-01 15:29:00

来源:凤凰网

 

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中国房地产市场正在崩溃吗?民间借贷问题有多严重?银行业是否陷入困境?中国的杠杆率太高了吗癫痫病患者基本表现症状?通胀会回落吗?中国对出口的依赖有多大?资本生产率在下降吗?中国还有放松政策的空间吗?如果全球增长停滞,中国将会

    【中国建材网】中国房地产市场正在崩溃吗?民间借贷问题有多严重?银行业是否陷入困境?中国的杠杆率太高了吗?通胀会回落吗?中国对出口的依赖有多大?资本生产率在下降吗?中国还有放松政策的空间吗?如果全球增长停滞,中国将会怎样?潜在的风险是什么?

面对欧洲主权债务危机和美国经济的疲弱复苏,或许投资者应能从中国经济的坚挺表现中得到一些安慰。但是让我们惊讶的是,许多投资者对中国的情况反而极度担忧。我云南省哪家医院治猪婆疯能去根们不得不每天地对各种关于中国经济即将崩溃的争论予以反驳。以下是几乎所有人都会问到的一系列关于中国的问题,我们将答案述于报告正文。

房地产市场正在崩溃吗?

房地产仍是中国较有争议的话题。近期,房地产销售趋弱,一些城市的房价也开始下跌。房地产市场正在崩溃吗?

我们不敢苟同。我们认为房地产市场的疲弱主要由政府的紧缩政策所致,包括限购令(起初在一线城市,后来扩展到二线甚至一些三线城市)、较高的房贷首付要求以及限价措施。事实上,在实施了一年多的紧缩政策后,房地产销售和价格依然如此坚挺,这已出乎我们的意料——我们原来预计2011年销售和价格会下跌10%。随着政府继续实施当前的房地产紧缩政策,我们预计未来数月里房地产销售将会下跌、价格也可能较终开始下降。

疲弱的销售和年初迄今活跃的新开工是否令市场积累了大量库存?我们认为,库存只是温和增长,而担忧被夸大了:(i)大多数中国房地产都是以“预售”的形式销售,即房屋在售出1-2年后才竣工并交付。若我们将竣工面积和销售面积进行比对,库存的积累则可能不再那么令人担忧;(ii)近期强劲的房屋新开工数据包含了加速的保障房开工,而保障房大多是不作出售的,因此应不会对开发商构成实际的库存压力;(iii)更疲弱的销售很可能将较终导致新开工项目减少(这在9月份已有所体现)。

购房者是否会拒绝入场?如果开发商像政府所期望的、试图通过降价以去库存,那么在通胀下行、前景疲弱的背景下,购房者是否还会入市?消费者心理向来不易预测,但我们认为购房者不太可停止买房,因为(i)在没有实施限购令的城市中,房地产销售仍保持强劲;(ii)居民负债水平很低,以居住和投资为目的的房屋需求仍然强劲;(iii)长期房价的正收益预期仍存在、而改变需要时间;(iv)令家庭偏好于将房产作为资产的一些因素在未来几年不太可能改变,包括低利率、高储蓄以及无需缴纳房产税。因此,虽然我们预计随着政府继续实施紧缩政策,高端、商品房市场将会趋弱,但我们认为房地产市场并不会崩溃。

同时,我们认为保障房将在未来12-15个月里支撑整体房地产建设活动。政府为2011和2012年制订了每年新开工1000万套的宏伟目标,然而地方政府一直缺乏动力和资金。在中央政府施加的巨大压力下,保障房新开工在过去4个月里大幅加速。我们认为保障房新开工情况可能是被夸大了,因为对相关建筑材料的实际需求并非如新开工数据显示的那样强劲。不过,就如国务院于9月末发布的相关措施所显示的,政府决心通过各种可能的办法推动保障房项目的融资和建设活动。我们认为,这将成为任何财政和信贷宽松政策首要的支持目标。

在评估保障房对整体房地产行业或经济的重要性时,我们应当关注总体建设面积而非房地产投资总额。因为后者是一个名义数量并且包含了土地交易价值,而保障房的土地往往是免费或者低价提供的。从建设面积来看,我们曾预计良性儿童癫痫特点及症状今年整体房地产建设面积将增长5-10%左右,但目前为止这个数据强于我们的预期。对2012年,由于至少60%的“已开工”保障房项目将有望在明年继续建设,另外还有1000万套(或者说5亿平方米)新开工保障房,我们认为整体房地产建设活动仍然会有较低的个位数增长。

若房价下跌30%,中国的投资和实体经济将会受到什么影响?这是一个我们常常被问到的问题。答案十分简单:我们认为固定投资和实体经济张家口市看羊癫疯专业的医院将会发生硬着陆。房地产投资占到固定投资总额的20%以上,并且我们估算实体经济中几乎30%的较终产品被房地产部门消化。(正确衡量)房价的崩溃可能由较长期的销量暴跌造成,并且伴随着房地产建设活动的暴跌。基于该部门对整体经济的重要性,硬着陆可能难以避免。请注意,这里我们并非在讨论官方报的价格,即那些主要反映了市场中低端房产供给增加、而高端房产销售受限购令影响的价格变动。

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